SCI et succession du conjoint survivant : règles et stratégies de transmission

En procédant à la création d’une SCI, vous aurez la possibilité d’assurer et de faciliter la procédure de succession de votre patrimoine immobilier. Cela doit par contre, répondre à des règles spécifiques comme pour bénéficier du déficit foncier en SCI. En effet, afin de bénéficier des avantages fiscaux en cas de procédure de succession en SCI, il faut connaitre un certain nombre de conditions à suivre. Cela va vous permettre d’optimiser votre fiscalité en cas de succession. Par ailleurs, il est également essentiel de s’informer sur le cas du conjoint survivant toujours dans le cadre d’une succession en SCI. En effet, les règles et les conditions pour jouir d’une optimisation fiscale ne sont pas les mêmes pour tous les héritiers.

Les caractéristiques à connaitre concernant la SCI

Avant de se lancer dans la procédure de succession pour le cas du conjoint vivant en SCI, il y a quelques bases à connaitre. Cela va surtout concerner la société SCI à proprement parler, mais aussi les règles concernant la démarche de succession et de transmission en SCI.

Une SCI, c’est quoi ?

La SCI est une société civile immobilière qui est constituée par au moins 2 associés. Ce type de société civile n’a pas de vocation commerciale. Par contre, la SCI est une solution efficace pour des investisseurs qui souhaitent se regrouper pour acquérir et gérer des biens immobiliers ensemble. Ces investisseurs pour devenir associés dans ce cas doivent faire des apports en nature, en numéraire ou en industrie dans le capital social de la SCI. Une fois ces apports effectués, chaque associé recevra des parts sociales de la société. En outre, toutes les décisions qui sont prises au sein de la société sont validées au niveau de l’assemblée générale des associés. Cela est consigné dans les statuts de la SCI qui sont rédigés au moment de sa création. En plus de cette règle, tous les principes de fonctionnement de la société devront être clairement mentionnées lesdits statuts. Cela concerne entre autres :

• La désignation du ou des gérants,
• Les règles pour sortir de la SCI et pour faire entrer un nouvel associé,
• La répartition du capital social et des parts sociales,
• Les principes de succession,

Connaitre les spécificités de la SCI familiale face à l’indivision

Maitriser la démarche de succession d’un patrimoine immobilier doit aussi passer par la connaissance des différences entre deux types de gestions : l’indivision par rapport à la SCI familiale.

La SCI familiale, un statut bien encadré

En effet, il s’agit de deux solutions de gestion de patrimoine immobilier qui permettent à plusieurs investisseurs de gérer ensemble les biens. Cependant, ces deux dispositifs se différencient sur différents points. Dans un premier temps, en tant que société avec une personnalité juridique propre, la gestion de la SCI familiale est encadrée par les statuts de la société. Dans ce cas, il faut noter que les associés sont tout à fait libres dans la rédaction du contenu de ces documents. Ce qui n’est pas le cas de l’indivision. En effet, l’indivision est un dispositif de gestion dont l’encadrement n’est pas stipulé par des statuts. Il l’est encore moins par le législateur. Autrement dit, si en SCI familiale, le patrimoine immobilier est la propriété de la SCI, ce n’est pas le cas en indivision. En effet, tous les indivisaires sont co-propriétaires des biens en succession. Ce qui veut également dire qu’ils en assurent la gestion ensemble. Pour une société civile immobilière, les associés nomment un représentant légal qui est le gérant de la société pour assurer la gestion au quotidien.

Des différences dans la démarche de succession

En outre, dans la démarche de succession, en indivision, les indivisaires sont propriétaires en fonction de leurs quotes-parts. En d’autres termes, en cas de succession, la part de l’indivisaire appartient à tous ses héritiers. Il n’y aura pas de part individuelle. Et si un indivisaire sort de l’indivision, il y aura un risque d’éclatement du mode de gestion. En effet, si aucun indivisaire n’achète les parts de l’indivisaire sortant, on peut décider de la mise en vente de l’entièreté du bien immobilier. La SCI familiale a une forme de gestion plus sécurisante en cas de succession.  En effet, dans la démarche de transmission, l’associé peut assurer la succession en transférer une partie de ses parts sociales à ses héritiers. Dans ce cas, étant donné que c’est la société qui est propriétaire du bien immobilier, il n’y aura pas éclatement physique dudit bien. L’associé ne fera que répartir et donner ses parts sociales à hauteur de ses apports dans le capital social. Ainsi, cela ne va pas engendrer la cession du bien.

SCI familiale et succession : fonctionnement en cas de décès d’un associé

Principe à considérer si un associé de la SCI décède

Au moment du décès d’un associé de la SCI, ses parts sociales devront être transmises à ses successeurs. Cette transmission va alors respecter le cadrage précisé :

• Dans les statuts de la société SCI familiale,
• Ou en référence aux principes communs concernant les démarches de succession, si des dispositions ne sont pas prévues par les statuts de la SCI familiale.

Quelle que soit la procédure, il est nécessaire de rendre compte de la démarche de succession au greffe du tribunal. De ce fait, on doit procéder à l’enregistrement de la succession et de la transmission des parts sociales au niveau de du RCS. Il s’agit de la procédure d’inscription au registre du commerce et des sociétés. Par ailleurs, il est primordial de bien rédiger le contenu des statuts afin de bien cadrer la démarche de transmission et de succession si le décès d’un associé survient. Par exemple, il est possible que les associés définissent dans ces statuts les dispositions à prendre en compte pour l’acquisition des parts de l’associé décédé. Ils peuvent également mentionner une clause d’agrément concernant les conditions d’entrée des héritiers au sein de la SCI familiale en cas de succession par décès.

Principe de succession à considérer si c’est le gérant de la SCI familiale qui décède

En SCI, le gérant peut être une personne externe ou un associé. Si le décès de ce gérant survient, la société SCI sera au-devant de défis divers relever surtout si les statuts de la société n’ont pas prévu ce cas. Dans ce cas précis, et que le gérant soit un associé ou non, il est essentiel de désigner un nouveau gérant rapidement. Le quotidien de la société SCI familiale doit en effet, être géré à bon escient. Il faudra en ce sens, poursuivre l’administration de la société SCI et du patrimoine immobilier qu’il gère. Cela est primordial pour qu’il n’y ait pas de conflits entre les associés, mais aussi les héritiers de l’associé décédé. Dans le cas où les statuts de la SCI familiale ne stipulent pas la démarche à entreprendre en cas de décès du gérant, il est possible pour les associés de :

• Désigner un successeur rapidement à travers une assemblée générale extraordinaire,
• Signaler la vacance de poste au greffe du tribunal afin de procéder à la nomination du nouveau gérant.

En d’autres termes, pour éviter les désagréments et les retards dans les prises de décision et de gestion, il est recommandé de prévoir ce cas dans les statuts de la SCI. Cela doit se faire en amont, c’est-à-dire, lors de la création de la société.

Décès d’un associé en SCI familiale et succession : qui va hériter de ses parts sociales ?

Les héritiers de l’associé de la SCI familiale décédé

Règles de répartition des parts sociales de la SCI familiale

Il est possible pour les associés de la SCI familiale de prévoir des règles spécifiques concernant les héritiers en cas de décès. Comme règles, on peut ainsi définir les principes d’attribution directe des héritages à ces héritiers. Ainsi, les héritiers en question peuvent être les membres de la famille de l’associé défunt. Il est également possible que des règles soient assignées concernant le conjoint survivant. Dans ce cas, les règles peuvent stipuler que le conjoint survivant hérite des parts et les reprennent entièrement. On peut également prévoir le démembrement de la propriété gérée par la SCI. Dans ce cas, la nue-propriété sera transmise progressivement aux héritiers, comme les enfants de l’associé, de son vivant. Ce dernier en sera l’usufruitier jusqu’à son décès. Mais il est aussi possible que dans ce cas de figure, l’associé décédé mentionne que les enfants seront les nus-propriétaires et le conjoint vivant l’usufruitier. Et cela, jusqu’au décès de ce dernier. Si ces dispositions ne sont pas prises en compte dans les statuts de la SCI familiale, les parts vont être considérées dans l’actif de succession de la SCI familiale. De ce fait, la répartition des parts sociales de l’associé décédé se réfèrera aux principes de succession légale. Ce qui veut dire qu’on prendra en compte les droits de succession de chacun des héritiers. En ce sens, il est possible qu’on ait une distribution équitable des parts sociales de la SCI entre les héritiers. Il est aussi possible que le testament de l’associé répartisse l’héritage de manière spécifique, incluant les parts du conjoint survivant.

Des risques de divergences

A noter que cette dernière option peut rendre la répartition des parts sociales de la SCI difficile. En effet, il est possible que des conflits ou des divergences se remarquent entre les héritiers. Ce sera surtout le cas si des héritiers souhaitent garder leurs parts sociales et poursuivre l’activité de la société en tant qu’associé. D’autres peuvent décider de céder leurs parts sociales et ne pas intégrer la SCI.

Le cas spécifique du conjoint survivant de l’associé de la SCI familiale

Au moment du décès de l’associé de la SCI familiale, diverses questions se posent, notamment concernant le devenir de ses parts sociales et les droits de son conjoint.   Pour le cas du conjoint qui était en situation de concubinage avec l’associé décidé, il ne sera pas pris en compte comme bénéficiaire des héritages. En effet, s’il n’était pas dans une relation pacsée ou mariée avec l’associé, il ne peut pas être un héritier légal de l’associé de la SCI décédé. Cependant, pour que le conjoint survivant, concubin, puisse être protégé et bénéficié de ses droits, il est possible de mentionner des termes spécifiques dans les statuts de la SCI. L’associé peut également avoir prévu des clauses en ce sens dans son testament. Cette précaution avant le décès de l’associé de la SCI permet d’éviter les cas de limitation prévue dans la démarche de succession directe. En effet, dans une succession directe, le législateur ne prévoit pas d’héritage au concubin. Comme clause qu’on peut prévoir dans les statuts de la société SCI dans ce cas, l’associé peut donner le droit au concubin, de conserver les parts sociales qu’il détient en cas de décès. Il est également possible de prévoir dans les statuts, une clause d’agrément. Cela permet d’avoir la validation de tous les associés de la SCI avant d’accepter l’entrée d’un nouvel associé, héritier ou concubin, au sein de la société. Cette stratégie assure un meilleur contrôle dans l’administration de la SCI. Cela va aussi garantir la stabilité de la société même après une démarche de succession.

Succession et SCI : le cas du conjoint survivant à étudier en fonction de la situation matrimoniale de l’associé

Les conjoints en régime de communauté légale

Lorsque les conjoints sont en communauté légale, tous les biens qu’ils ont acquis sont considérés comme des biens communs. De ce fait, les parts sociales que l’associé décédé a possédées au sein de la SCI reviennent à son conjoint. En ce sens, le conjoint survivant aura droit aux parts sociales laissées par l’associé défunt. Il bénéficiera aussi de sa réserve légale.

Le conjoint survivant était en régime de séparation de biens

Si les conjoints vivaient sous régime de séparation de biens, l’associé défunt est seul propriétaire de ses parts sociales dans la SCI familiale. En d’autres termes, hériter des parts sociales de l’associé décédé n’est pas un droit acquis pour le conjoint survivant. Seuls les héritiers légaux de ce dernier, stipulés en droit de succession, peuvent disposer de ces héritages. Cependant, il est possible que des dispositions contraires soient mentionnées dans son testament ou dans les statuts de la SCI.

Le conjoint survivant ayant bénéficié d’un régime de communauté universelle

Si l’associé et son conjoint étaient sous ce régime, le conjoint survivant aura une meilleure protection. Ainsi, au décès de l’associé de la SCI, les droits de succession prévoient que tous les biens de ce dernier reviennent à son conjoint. De ce fait, le conjoint survivant bénéficiera de la totalité des parts sociales de l’associé décédé, au sein de la SCI familiale. Par ailleurs, ce cas n’entre pas dans la démarche complexe de la succession.

La fiscalité à prendre en compte en cas de démarche de succession en SCI familiale

A muoment du décès de l’associé de la SCI, il faut noter que des obligations en termes de succession seront prises en compte. En effet, les héritiers y compris le conjoint survivant, seront redevables aux droits de succession. Pour le calcul du montant de ces droits, il faut prendre en compte un certain nombre de facteurs.

Valeur des parts sociales en SCI et droits de succession

Les parts sociales d’une SCI sont les participations que chacun des associés dispose dans le capital social de la société. Ainsi, si un associé décède, les parts sociales dont il disposait font partie des éléments de succession. Elles sont de ce fait, soumises aux droits de succession. Le montant de ces droits de succession se calcule en considérant le montant net des parts sociales de l’associé défunt. Ce montant est ensuite défini en considérant la valeur du bien immobilier détenu par la SCI. Cependant, on doit soustraire les passifs comme les dettes, de la SCI, de ce montant.

Allègement fiscal en considérant le démembrement des parts sociales de la SCI

Le démembrement permet de diviser les parts sociales d’une SCI. Cette solution est stratégique et permet d’alléger le montant des droits de succession. L’avantage du démembrement c’est qu’il facilite également la transmission des parts sociales, tout en réduisant le coût fiscal. En ce sens, si le conjoint devient usufruitier, les droits de succession  concernent la valeur de l’usufruit qu’il a obtenu. Le calcul considère également un indice fiscal qui va dépendre de l’âge du conjoint survivant. Concernant les autres héritiers, ils ne s’acquitteront que d’un droit de succession moindre. En effet, ces derniers n’auront droit à la pleine propriété qu’au décès de l’usufruitier.

Donation en SCI, des avantages fiscaux indéniables

Donner ses parts en SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux indéniables. Cela est surtout intéressant si le patrimoine immobilier est en situation de démembrement. La donation a pour but de transmettre le patrimoine immobilier à ses enfants et son conjoint. Cela permet aussi d'alléger son impôt. En donation sous régime de démembrement, les parents associés d’une SCI perçoivent les droits générés en SCI. Autrement dit, ils auront toujours droit aux revenus locatifs issus de la location du patrimoine immobilier. Pour ce qui est des enfants, ils bénéficieront progressivement des parts dans la société. Concernant les avantages de ce système :

• La transmission des parts sociales de la SCI par don réduit la charge fiscale au moment de la succession. En effet, il n’y a que le montant du droit qui sera imposable.
• Au moment du décès des associés, les droits sur le patrimoine immobilier seront transférés aux nus-propriétaires. Cependant, il n’y aura plus de droits de succession à acquitter.

Création d’une SCI pour réduire les droits de succession

Si vous souhaitez réduire vos droits de succession, il est recommandé de créer une SCI. Pour ce faire, vous aurez à considérer les étapes qui suivent :

• Choisir le type de SCI à créer: SCI familiale, SCI de gestion, SCI de construction-vente, SCI professionnelle, SCI d’attribution, etc.
• Rédiger les statuts de la SCI. Cette étape est primordiale. Vous pouvez y définir les droits de succession de votre conjoint et de vos héritiers. On pourra aussi y mentionner des clauses d’agrément qui permettent de demander l’accord des associés avant la validation d’une décision. Les statuts permettent aussi de définir les conditions de démembrement des parts SCI. Ils prévoient aussi les formalités concernant la vente et la cession de parts sociales ou leur donation. On y retrouvera également les informations sur l’identité de la société civile immobilière.
• Rassembler le capital social de la société civile immobilière.
• Faire connaitre l’existence de la société civile immobilière aux tiers à travers une annonce légale de création de la SCI.
• Immatriculer la société civile immobilière.