Acheter en SCI avec son fils : avantages, risques et montage juridique

La société civile immobilière ou SCI est une forme de société qui permet de gérer et de transmettre facilement un patrimoine immobilier à ses enfants. Pour cela, si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec votre fils et assurer sa gestion et la succession, il suffit de créer une SCI familiale. Créer une SCI avec ses parents pour acheter une maison, ou avec ses enfants peut présenter des avantages, mais aussi des risques qu’il faut connaitre.

Ce qu’il faut savoir sur la SCI et la SCI familiale avant d’acheter un bien immobilier avec son fils

Une SCI, c’est quoi ?

La société civile immobilière ou SCI est une structure juridique qui n’a pas pour vocation de réaliser des opérations commerciales. Elle est régie par le Code civil et non le Code de commerce. En effet, l’objectif principal d’une SCI est de faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier qu’elle va gérer. Dans la démarche d’acquisition, les associés de la SCI se regroupent pour acheter un ou plusieurs biens qui seront gérés en commun à travers la société. Ensuite, pour la gestion du patrimoine immobilier, il est possible pour la SCI de le mettre en location. À noter dans ce cas, qu’il est possible pour un groupe d’amis ou de connaissances avec une même vision de monter et de créer une SCI. On peut également se lancer dans la création d’une SCI en étant membre d’une même famille. On parlera alors de SCI familiale. Dans tous les cas, une SCI ne peut être constituée que par 2 associés tout au moins.

Pourquoi opter pour une SCI familiale pour acheter un bien immobilier avec son fils ?

Définition et fonctionnement d’une SCI familiale

Une SCI familiale est une SCI qui a la particularité d’être constituée par des associés issus d’une même famille. C’est un paramètre obligatoire pour pouvoir créer une SCI familiale. Dans ce cas, les associés sont constitués par des parents ou les enfants d’une même famille. Un père et son fils peuvent donc créer ensemble SCI familiale et garantir une bonne gestion de leur patrimoine immobilier. Pour ce faire, la SCI familiale, en tant que personne juridique à part entière, s’occupera de gérer le patrimoine immobilier du père et du fils. En contrepartie, ces derniers bénéficieront de parts sociales. Et cela, en fonction des parts qu’ils ont injectées dans le capital social. Il est aussi possible pour le père et le fils associés de créer une SCI familiale en vue de faire l’acquisition de bien immobilier. L’achat des biens immobiliers se fera de ce fait, à travers la SCI familiale qui pourra ensuite les gérer.

Quels avantages créer une SCI et acheter avec son fils ?

Créer une SCI avec son fils ou une SCI familiale présente de nombreux avantages. En effet, en passant par une SCI, vous pouvez acheter des biens immobiliers avec votre fils. Et cela, en vue de constituer un patrimoine immobilier. Ensuite, la transmission de ce patrimoine à vos héritiers sera facilitée. En ce sens, la SCI familiale permet l’anticipation de la procédure de succession et de transmission du patrimoine immobilier. Et ceci, en transférant la propriété des parts sociales progressivement (tous les 15 ans), à son fils ou à ses héritiers. Ce qui permet de réduire, voire d’éviter, le paiement des droits de succession et des droits de donation.   Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier avec son fils via une SCI familiale protège le patrimoine immobilier. En ce sens, contrairement à l’indivision, le bien est géré par la société SCI familiale. Les associés n’en détiennent que les parts sociales. De ce fait, si un associé veut sortir de la société, il mettra seulement en vente ses parts sociales, sans toucher au bien immobilier physiquement. En outre, pour la transmission des parts sociales, l’associé de la SCI familiale ne touchera pas physiquement au patrimoine immobilier. Ce qui garantit une protection du patrimoine immobilier et facilite sa gestion dans le temps. En outre, père et fils peuvent également réunir leur capital afin de faire l’achat d’un bien immobilier via la SCI. Ce qui va permettre d’augmenter la capacité d’emprunt des associés et donc, de la société. Il faut aussi noter que les principes de fonctionnement d’une SCI sont plus souples. Ils protègent également les biens de la société et le patrimoine immobilier des associés. En effet, ce sont les associés qui dictent les principes de gestion dans les statuts de la SCI. Par ailleurs, en cas de cession de parts sociales, l’agrément des autres associés doit être obtenu.

Comment créer une SCI familiale pour acquérir un bien immobilier avec son fils ?

Avant de pouvoir acheter un bien immobilier avec son fils, on doit procéder à la création de la société SCI. Pour ce faire, le père et le fils doivent passer par les démarches qui suivent pour la création de la société et devenir associés de la SCI familiale.

Rédiger les statuts de la SCI familiale

Dans la démarche de création de la SCI familiale, tout commence par la rédaction des statuts de la société. Ces statuts regroupent et mentionnent les règles et les principes de gestion de la SCI. En d’autres termes, ce sera dans ces statuts qu’on pourra définir les modalités d’organisation et de fonctionnement de la SCI familiale. On retrouvera également dans ces statuts l’identité de la société SCI, notamment, les éléments qui suivent :

• La raison sociale ou la dénomination sociale de la SCI familiale,
• L’adresse du siège social de la SCI,
• Le montant de son capital social,
• L’objet social ou l’activité principale de la SCI,
• etc.

Ce sera ainsi dans les statuts de la SCI qu’on aura les détails concernant l’activité principale de la société. Ce qui veut dire qu’on saura si elle est destinée à l’achat de bien immeuble pour la location meublée ou pour une location gratuite. On pourra de ce fait, définir à travers les détails de l’activité de la SCI si elle réalise des opérations purement civiles ou commerciales. On peut aussi retrouver dans les statuts d’autres clauses comme :

• Les modalités de nomination et de révocation du gérant,
• Le nombre de gérants qui va assurer la gestion quotidienne de la SCI. A noter dans ce cas, que le gérant peut être l’un des associés de la SCI,
• Le rôle, les responsabilités et la teneur du pouvoir du gérant,
• La clause d’agrément et son cadrage,
• La répartition des parts sociales et les règles concernant la redistribution des bénéfices,
• Le nom des bénéficiaires effectifs,
• etc.

À noter que les statuts de la SCI doivent être rédigés avec attention. Ils peuvent être sujets à des conflits futurs si mal rédigés.

Enregistrer des statuts de la SCI au service des impôts des entreprises SIE

Cette démarche n’est pas systématique, mais est nécessaire si les statuts ont été rédigés par acte notarié. En effet, si les associés de la SCI, que sont le père et le fils de la société, ont fait appel à un notaire dans la rédaction des statuts, l’enregistrement au centre des impôts SIE est nécessaire. Ce notaire peut être nécessaire dans la rédaction des statuts pour garantir la qualité du contenu de ces derniers. Il peut ainsi, donner des conseils pour définir les règles en cas de déficit foncier de la SCI et de répartition des bénéfices.

Déposer le capital social de la SCI familiale sur le compte bancaire de la société

En SCI familiale, un père et son fils peuvent devenir associés dans la démarche de création de la société. Cependant, cette relation ne permet pas de déroger à la règle. En effet, pour devenir associé au sein de la SCI au moment de sa création, chaque individu doit réaliser des apports dans son capital social. Pour ce faire, le futur associé peut effectuer des apports en numéraire, en industrie ou en nature. Une fois que les apports en numéraire, ou en somme d’argent, sont réunis, il est nécessaire de les déposer en tant que capital social de la SCI sur son compte bancaire. Ce compte bancaire doit être au nom propre de la société SCI qui est une personnalité juridique à part entière. Il est également possible de faire appel à un notaire et de déposer le capital social chez ce professionnel.

Informer les tiers à travers une annonce légale de création de la SCI familiale

Cette mise en connaissance des tiers est une étape primordiale et obligatoire. En effet, la publication d’une annonce légale de création de la SCI permet de faire connaitre l’existence de la société dans le département. Pour ce faire, vous devez vous rapprocher d’un journal d’annonce légale pour réaliser la publication.  En effet, on ne peut faire la diffusion d’une annonce légale de création d’une société comme une SCI que dans un support agréé et habilité. Cela peut être un journal d’annonce légale ou un support d’annonce légale en ligne. Ce type de support a l’habilitation du préfet du département pour réaliser ce type de service. Dans l’annonce légale de la création de la SCI, on retrouvera entre autres, les informations qui suivent :

• La forme juridique de la société qui est donc ici, une société civile immobilière ou SCI familiale,
• La raison sociale ou dénomination sociale de la SCI,
• L’adresse du siège social de la SCI,
• Le greffe du tribunal de commerce où est inscrite la SCI,
• Le capital social de la société,
• L’identité du représentant légal ou du gérant de la SCI.

À noter que cette annonce légale est payante. Il faut prévoir des frais dont le coût peut changer d’un département à l’autre.

Immatriculer la SCI

L’immatriculation de la SCI termine la phase de création de la SCI. Pour cela, vous devez passer par le site de l’INPI, sur le guichet unique pour les formalités des entreprises. Il faut noter que l’immatriculation de la SCI va permettre de prouver que la SCI existe juridiquement. Elle va également permettre d’enregistrer la société SCI au RCS. Il s’agit du registre du commerce et des sociétés. Pour pouvoir assurer cet enregistrement, les associés de la SCI ou le gérant, doivent déposer des documents obligatoires au greffe du tribunal, via le guichet unique en ligne. Comme documents, il faudra envoyer :

• Un exemplaire des statuts de la société SCI, daté et signé, par les associés et le représentant légal,
• L’attestation du dépôt du capital social à la banque ou chez un notaire,
• L’attestation de publication de l’annonce légale,
• Le nom des bénéficiaires effectifs de la SCI,
• etc.

Si la demande est validée, la SCI obtiendra un numéro siret et un extrait kbis dans les 30 jours.