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Dans le secteur de la location meublée en France, le dispositif LMNP attire beaucoup d’investisseurs particuliers. Il faut noter que ce dispositif présente de nombreux avantages et permet aux propriétaires de biens immobiliers de générer des revenus en sus, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Ce qu’il faut noter c’est qu’une règlementation stricte encadre le statut LMNP. Dans cet article, on vous fera connaitre les spécificités de ce statut. On mettra également à jour les informations dont vous disposez, car des changements ont été opérés ces dernières années et qu’il faut connaitre. Les informations de base à connaitre concernant le statut LMNP
La LMNP : c’est quoi ?
La LMNP ou location en meublée non professionnelle est régime qui offre à un propriétaire de bien immobilier de jouir d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Le statut LMNP se destine uniquement aux investisseurs particuliers dont les revenus issus de l’activité de location meublée ne dépassent pas un plafond annuel. En d’autres termes, ce régime cible les acquéreurs de biens immobiliers dans le neuf ou l’ancien et qui souhaitent les mettre en location. En mettant en location les biens, le propriétaire loueur génère des recettes de location imposables en BIC, dont la base imposable peut être fortement réduite grâce au régime réel. Il peut également récupérer la TVA, mais pour ce faire, il devra respecter quelques conditions au préalable. Il faut aussi noter que ce statut est le plus apprécié des investisseurs dans la location meublée en France. La LMNP a été appliquée depuis 1949 et attire encore autant les investisseurs jusqu’à ce jour.Différences entre LMNP et LMP
Avant d’aller plus loin, il serait judicieux de faire la différence entre les deux statuts de la location meublée que sont la LMP et LMNP. D’ailleurs, connaitre les différences entre ces deux statuts vous permet de choisir ce qui sera le mieux pour optimiser votre investissement. Sachez dans un premier temps que le statut LMP s’applique lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent des seuils précis, contrairement à la LMNP qui reste une activité de particulier. Ainsi, que vous soyez loueur meublé professionnel ou non professionnel, votre activité doit être déclarée au guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET, sans condition d’inscription au RCS. Il faut aussi noter qu’avec la LMP, vous pouvez en cas de déficit, déduire ces derniers de vos revenus globaux. Vos recettes annuelles de location meublée doivent dépasser 23 000 euros pour pouvoir prétendre à ce statut, et être supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.Les avantages et inconvénients du statut LMNP
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP présente de nombreux avantages en termes de fiscalité. C’est aussi ce qui pousse les investisseurs à choisir ce régime. En ce sens, on peut noter que ce statut permet d’amortir efficacement son investissement. En effet, lorsque vous vous lancez dans la mise en location d’un bien immobilier meublé, il est possible de l’amortir sur une période de 30 ans. Les biens meubles intégrés quant à eux peuvent bénéficier d’un amortissement sur une période de 7 ans. Cela est possible du fait du principe de comptabilité de cette activité qui prend en considération la dévalorisation et l’usure des meubles et du bien immobilier avec le temps. Par conséquent, il sera possible pour le loueur de réduire avec le temps, le montant de la base d’imposition. Cette dernière qui se verra réduit chaque année. Par ailleurs, en créant votre statut LMNP, même si vous devez vous acquitter de la CFE LMNP au niveau local, si vous avez fait un emprunt pour acquérir le bien, les intérêts ne seront pas imposables. Vous avez la possibilité de les déduire de vos recettes locatives. Ce qui va réduire considérablement votre base imposable au moment de la déclaration d’impôt avec votre LMNP. Il vous sera également possible de déduire de ce calcul, les frais liés aux charges de gestion du logement mis en location. Cela est d’autant plus intéressant si vous passez par une agence professionnelle pour la gestion locative de votre bien.D’autres avantages non négligeables
Outre les avantages fiscaux, le statut LMNP permet aussi :- Une mise en location avec des revenus plus élevés. En effet, un bien meublé a une valeur locative plus chère qu’un logement vide, France.
- Le bail en LMNP est généralement de courte durée. Malgré tout, il est plus facile de trouver des locataires en LMNP qu’avec un logement vide.
- Il est plus facile de revendre ce type de bien avec une plus-value intéressante. Un logement géré en LMNP attire de nombreux investisseurs dans le locatif.
Quelques inconvénients à considérer
Malgré tout, il faut aussi noter que le statut LMNP ne présente pas que des avantages. On doit aussi prévoir quelques inconvénients :- Les avantages fiscaux relèvent des décisions de l’État. De ce fait, les conditions et même leurs applications peuvent changer d’un jour à l’autre. D’ailleurs, des changements ont été opérés ces dernières années, dont il faut tenir compte. En d’autres termes, vous devez constamment rester à l’affût du marché et de la législation pour ne pas tomber dans l’irrégularité.
- Le secteur du locatif meublé est tout particulièrement concurrentiel, surtout en LMNP. En effet, depuis 1949, les investisseurs en LMNP ne cessent de croitre. Cela est encore valable actuellement et ne risque pas de freiner. Afin d’éviter les déconvenues et rentabiliser son investissement, il est important de bien étudier le marché avant de se lancer.
- Il s’agit d’un secteur qui demande un investissement initial important. L’acquisition d’un bien immobilier vous coûtera cher. Cependant, il faut aussi meubler le logement et respecter les normes en vigueur en ce sens. Le bien doit constamment être dans les normes et être proposé avec le maximum de confort pour le locataire.
Les conditions à respecter pour devenir un loueur en meublé non professionnel ou LMNP
Pour pouvoir déclarer une activité de location en meublée non professionnelle, vous devez respecter 3 conditions. Elles concernent :- Le propriétaire du logement,
- Le bien immobilier à louer,
- Les revenus issus de la location du bien.
Les conditions liées au propriétaire du bien
Toutes les personnes qui sont imposables en France peuvent être des loueurs en meublé non professionnels. Cependant, la personne ne peut pas être un individu moral qui est déjà enregistré au RCS. C’est-à-dire qu’un loueur en meublé professionnel ne peut plus prétendre au statut LMNP. Par contre, pour un professionnel qui a déjà un statut d’autoentrepreneur, il peut parfaitement s’aligner aux activités de LMNP. Et cela, qu’il soit une personne active ou un retraité.Les conditions liées au bien mis en location
Le statut n’impose aucun délai de mise en location après l’achat ou l’achèvement du bien, mais l’activité doit être déclarée dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Concernant le bien acquis, vous avez le choix d’acheter un logement qui est déjà équipé et meublé ou un bien vide que vous allez meubler. Dans tous les cas, vous devez être en mesure de fournir un bien à louer qui respecte les normes qui puissent servir de bien d’habitation. Pour cela, on exige du logement les éléments qui suivent :- Literie et couvertures appropriées,
- Rideaux par chambre ou présence de volets,
- Cuisine équipée avec plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation,
- Tables et chaises,
- Vaisselle et ustensiles de cuisine,
- Meubles de rangement,
- Luminaires,
- Équipements d’entretien ménager qui doit correspondre aux spécificités du logement loué.
Les conditions liées aux recettes de location
Pour pouvoir bénéficier du statut de LMNP, il faut aussi considérer les revenus générés par la location du bien. Cette activité relève de la LMNP si les recettes locatives du foyer ne dépassent pas 23 000 euros, ou si elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si les deux seuils sont dépassés, l’activité sera considérée comme LMP.Se lancer dans l’activité de LMNP, comment s’y prendre ?
Pour se lancer dans une activité de LMNP, vous devez tout d’abord acquérir un bien immobilier. Il est également possible de mettre en location une chambre de votre résidence principale et de la louer à un locataire de passage. Une fois le bien à louer défini, le législateur exige que vous passiez par les démarches administratives nécessaires comme pour créer une entreprise. Pour ce faire, il est indispensable et obligatoire de déclarer votre activité. Cette déclaration se fait en ligne, sur le guichet des formalités des entreprises. Elle doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location. Concernant les étapes à suivre, il suffit de créer un compte individuel sur le site. Ensuite, prenez soin de choisir le statut d’entreprise individuelle et de cliquer sur l’option loueur meublé non professionnel. Pour les loueurs qui optent pour la location saisonnière, il leur faudra aussi effectuer une déclaration au niveau de la mairie. Il revient à cette dernière de percevoir la taxe de séjour appliquée à ce type d’activité.Fonctionnement du régime LMNP
Tous les ans, le propriétaire du bien mis en location meublée doit procéder à la déclaration des revenus générés par son activité LMNP. Les recettes à déclarer concernent l’exercice fiscal écoulé. Pour ce faire, il doit intégrer les revenus dans la fiche 2042-C-PRO LMNP. Il faut noter que le régime d’imposition des recettes de location issues de l’activité LMNP prendra en compte le statut fiscal opté :Le régime micro-BIC
Vous relevez du régime micro-BIC, sauf option pour le réel, dans le cas où les recettes annuelles générées par votre activité LMNP de longue durée ne dépassent pas 83 600 euros pour les revenus 2026 (77 700 euros pour les revenus 2025). Dans ce cas, vous jouissez également d’un abattement de 50 % sur les revenus de location réalisés.Le régime réel
Si les recettes annuelles issues de la mise en location meublée de longue durée de vos biens dépassent 83 600 € (revenus 2026), vous êtes soumis au régime réel, que vous pouvez aussi choisir sur option. Dans ce cas, il vous sera possible de déduire les charges et amortissements dans le calcul de votre base imposable. Comme charges, vous pouvez considérer les éléments ci-après :- Intérêts ajoutés aux remboursements des prêts que vous avez contractés pour acquérir le bien,
- Diverses taxes,
- Frais de gestion des biens en location et les frais de syndic,
- Frais sur les travaux réalisés,
- Etc.
Spécificité de la résidence de services
Il faut noter que les résidences de services pouvaient aussi bénéficier des avantages du dispositif Censi-Bouvard. Cette spécificité n’est plus applicable en 2024 étant donné qu’elle a pris fin à la clôture de l’année civile 2022. Avec ce dispositif, le loueur pouvait réduire son impôt de 11% en considérant le prix d’acquisition du bien immobilier, si ce dernier ne dépassait pas 300k€. La condition était que la résidence servait à accueillir des étudiants, des touristes, des séniors ou des résidents pour EHPAD. Il fallait également mettre en location meublée le bien pour un minimum de 9 ans avec le statut de bail commercial. Par ailleurs, concernant les résidences de services neuves, il est possible de récupérer la TVA appliquée sur le prix d’achat du bien qui est mise en location meublée non professionnelle.Ce que la loi de finances a prévu pour 2024
La loi du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) a réduit les avantages fiscaux du micro-BIC pour la location meublée de tourisme, pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025. La location meublée de longue durée n’est pas concernée.L’abattement concernant le micro-BIC
L’abattement forfaitaire en micro-BIC était de 50 % auparavant, et même de 71 % pour les meublés de tourisme classés. Pour les revenus perçus depuis 2025, il est de 30 % pour les meublés de tourisme non classés et de 50 % pour les meublés de tourisme classés.La réduction du plafond des recettes micro-BIC
Depuis les revenus perçus en 2025, le plafond du micro-BIC est de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (contre plus de 70 000 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés, il est de 77 700 € en 2025 et de 83 600 € en 2026. Cela ne concerne que les locations de courte durée.
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